競売の通知が届いてもまだ道は残されています。 任意売却という選択肢もお考えください!

競売の用語集

現況調査とは・現況調査報告書とは


現況調査とは
現況調査報告書とは
現況調査は、裁判所の命令で裁判所の執行官が、競売の申立を受けた物件の調査をすることをいいます。

裁判所の執行官は、執行裁判所の現況調査命令によって、不動産の形状、占有状況、占有者の権原等を調査し、現況調査報告書を作成し、執行裁判所に提出します。

執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。 現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。

この現況調査報告書は競売の3点セットのうちの1つです
執行官が競売不動産の現況を調査し作成された調査報告書。 対象不動産の占有状況等が記されており、占有者が存在する場合、その占有開始時期により法的権利が変化するので確認が必要となります。

この現況調査が入って、おおよそ5ヶ月後位には競売の入札となります。
この現況調査で執行官が家を調査に来た時点では、まだ任意売却への申請は可能です。 ですが、時間的には余り余裕は有りません!

金銭消費貸借契約とは


金銭消費貸借契約とは
お金の貸し借りの契約書です。
単純なお金の貸し借りに関する契約書は、金銭消費貸借契約書となります。

お金を借りる借り主が、貸し主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭(利息付の場合は利息分も含めて)を貸し主に返済するという契約のことです。

金を借りるということは、そのお金を使うことが目的です。 使ったお金そのものを返すことは出来ませんので、借りた額と同額のお金を用意して返すことになります。

このように、借りた物が使用消滅してしまうために、借りた物と同種・同質・同量の物を返還する約束を消費貸借といいます。

不動産の購入者が購入資金を銀行などの金融機関から融資を受ける場合、その金融機関との間で金銭消費貸借契約を締結することになります。

一般的には、不動産の購入者は購入する不動産を抵当として金融機関に差し入れ、金融機関がその不動産に抵当権を設定します。

そして、金銭消費貸借抵当権設定契約では主に次の条項について取り決めがなされます。
1) 借入金額、利率、返済期日、遅延損害金
2 ) 延滞が発生した場合の遅延損害金の利率や債務者の信用状況の悪化が生じた場合の措置について
3) 抵当権設定について
4) 不動産が滅失した場合における追加担保の差し入れ
5) 不動産の売却、賃貸借等の制限
6) 火災保険への加入
7) 連帯保証人または保証会社による保証について

金銭消費貸借契約のことを金消契約と略して言う場合もあります。

給料差押え


給料の差押え
給料差押えとは
給料の差押は「債権に対する強制執行」の代表例の一つです。 一般に債権に対する強制執行は、債権者が裁判所に債権の差押命令を申し立てることによって開始されます。

債権の差押命令は第三債務者に送達された時点で効力を生ずるために、通常は先に第三債務者に送達されます。 つまり給料の差押命令は債務者ではなく先に債務者の勤務先に送られてしまうことになります。 債務者に対する事前の予告・通知義務などは一切ないので借金を抱えていることを勤務先に知られたくない人にとっては大変な脅威となるとおもいます。

債権者は、差押命令が債務者に送達されてから1週間経過すると第三債務者に対しその債権を取り立てることができ、給料の差押があった場合はこれにより給料は債権者に持って行かれてしまうことになります。 ただし、給料の手取りの内、生活に必要な分は差押えが禁止されています。

差押禁止額
手取りの4分の3、または21万円、この内少ない額が差押え禁止となっています(退職手当も4分の3が差押禁止となっています)。 つまり差押られる額は税金や共済金を引いた手取り給料の4分の1です。 但し手取り給料が28万円以上の場合は21万円を引いた全額が差押の対象となり給料は21万円が支給される事ととなります。

例えば、手取り10万円の場合は2万5,000円が差押え額となります。
手取り20万円の場合には5万円が差押え額となります。
手取り30万円の場合には9万円が差押え額となります。

差押えの限度額
複数の債権者が差押しても、この額以上は差押られないことになっております。 債権者達がこの範囲内で分け合う事ととなっております。

給料が安くて差押え禁止額が低く生活困難の場合には、裁判所に差押え禁止額の増額を申立ることが出来ます。 また最低限の生活は憲法で保証されているので極端に収入が少なく差押えにより生活困難なら差押停止の訴訟を申立ることが出来ます。

役員報酬は全額が差押の対象となります。
年金.恩給.失業保険 等は差押え禁止となっております。

給料差押のことを『給差(きゅうさし)』と略して使う業者さんもおります。

件外土地とは


件外土地
競売にかかっている物件と何らかの関わりが有るが、競売の対象にはなっていない土地のこと。

例として、競売にかかっている建物が隣地にまたがっている場合の隣地の土地などのことです。 または、競売になっている土地と道路との間に存在する第三者の所有地などのこと。

 

 

件外建物とは


件外建物とは
競売になってい る敷地に建っている、競売にかかていない建物のことです。

抵当権設定後に建てられた件外建物の場合:
抵当権設定後に建てられた建物についての土地利用権を認めてしまうと、土地の評価が著しく下がってしまうことになります。

そのため、そのような建物については抵当権者に対抗することはできず、競売で落札した買受人は建物所有者に対して建物の収去(取り壊して更地にすること)を求めることができます。

一括競売
しかし、件外建物も一括競売できるようになりました。
現行法では、抵当権設定後にその設定者が抵当地に建物を築造した場合に限り、その建物を土地と一括して競売にかけることを認めています。

抵当権設定後に建物が築造された場合には、第三者が築造した場合にも、その建物所有者が抵当権者に対抗可の権利を有する場合を除き、土地の抵当権者が建物も一括して競売することができることとなりました。

抵当権設定前から存在する建物のうち、土地所有者と建物所有者が別人である場合:
民法第177条 – 不動産に関する物権の変動の対抗要件
土地所有者と建物所有者が別人ということであれば、これら両者の間で土地利用権について取り決めをするのが一般的です。

もし、当該建物について借地権(地上権または土地賃借権)が設定されていて、かつ借地権に関する登記(建物の表示登記でもよい:借地借家法第10条)が抵当権設定登記よりも前になされているのであれば、建物所有者は抵当権者及び競売による買受人に借地権の存在を対抗することができます。

もっとも、地上権・賃借権としての実体がなければ借地権は認められませんので、建物所有者から土地所有者へ地代の支払いがなされている等の事実がなければ、抵当権者や買受人に対抗は出来ません。 (しかし、地代の授受がなければ「使用貸借」(民法第593条)であり、借地借家法の適用はなく、抵当権者・買受人に対抗することはできません。)

競売を取下げる


競売を取下げるには
競売の申立を受けた側からの競売の取り下げはできません。

競売の取り下げが出来るのは、競売を申立てた債権者/抵当権者などの申立人のみです。

申立人は競売の開始決定がされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを取り下げることができます。

ただし、売却が実施されて、執行官による最高価買受申出人の決定がされた後の取下げについては、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要とします。

したがって、確実に取り下げるためには、申立債権者は、開札期日の前日までに執行裁判所に対し取下書を提出する必要があります。 買受人が代金を納付した後は、申立ての取下げはできません。

申立てを取り下げるためには、事件番号、当事者、目的不動産を記載し、申立てを取り下げる旨を明言した書面(取下書)を執行裁判所受付窓口に提出しなければなりません。

取下書は、裁判所提出用正本に加え、債務者・所有者の数分の副本が必要となります。 取下書には、その真正を担保するため申立時に使用した印鑑を押印する必要となります。

かかった競売を止めさせるための意義申立:
民事執行法第10条 – 執行抗告
第1項 – 民事執行の手続に関する裁判に対しては、特別の定めがある場合に限り、執行抗告をすることができる。

民事執行法第11条 – 執行異議
第1項 – 執行裁判所の執行処分で執行抗告をすることができないものに対しては、執行裁判所に執行異議を申し立てることができる。 執行官の執行処分及びその遅怠に対しても、同様とする。

かかった競売への意義を申立てることは可能なのですが、裁判所はローン返済滞納でかかった競売の異議申し立てを認めてくれる確率はかなり低いと考えた方がよいです。

競売開始決定通知


競売開始決定通知とは
お金を貸してくれている債権者(抵当権者)が、貸したお金を強制的に回収する方法として裁判所に競売を申し立てをして、 その申立を裁判所が受理したという通知 です。

不動産の競売開始決定通知
“債権者の誰々” が貴方の不動産を競売にかけたので、裁判所はそれを受理しました」という通知です。

時間的には多少の誤差は有るとは思いますが、この通知が 届いててから7ヶ月~10ヶ月はそのまま住めますます。

当然、この通知に対する異議の申立もできます(これは結構難しいですが・・)。 そして、この段階であれば任意売却も出来ます。

競売開始決定通知が届いた後には
競売開始決定の後は、対象の不動産情報が競売関係新聞、不動産情報誌等に掲載されますので周知される事となります。

また裁判所の執行官などが来訪し室内の写真がお取られインターネットにて室内を公開されるために、ご近所および友人・知人の方々に競売にかかっている事が知られてしまう事となります。

裁判所からの執行官は、この競売開始決定通知発送後1ヶ月~2ヶ月の間に伺うことになります。

競売開始決定通知が届いた後に返済の交渉
競売申立人(債権者)との交渉は可能です。 ただし、融資されたお金の全額一括返済またはそれに近い条件を求めてくるのが一般的です。

この時点で競売申立人の要求する現金をかき集めることの出来ない人は競売確定となります。

競売開始決定通知を受け取った方々へのご提案!
任意売却という方法で、競売を申立てられた不動産を売却する方法が有ります。 任意売却をするのであれば不動産業者と「専属専任媒介契約書」を取り交わし、「任意売却をするから、競売取り下げて」と債権者に交渉すれば、取り 下げ場合もありますし、競売と同時進行で任意売却を進めて売却を認めてくれる場合もあります。

競売とは


競売とは
民事執行法に基づき、
債権者が債権の回収のために、裁判所に対して債務者の財産を処分して債権の回収を申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続です。

強制競売と担保不動産競売を併せて一般に競売と呼びます。

簡単に説明します。
先ずは以下の単語の意味を覚えてください。
債権者または抵当権者 = 金融機関とか銀行とかお金を貸してくれる人
債務者 = お金を借りる人・融資を受ける人
担保 = 借金のカタ

銀行などからお金を借りる際に、その銀行などの債権者(抵当権者)に担保として提供した不動産を、その債務の返済を受けられ得なくなっ たときとか、または相続による相続物件の財産分割を行うにあたり裁判所に申立て、それらの物件を裁判所に売ってもらい、その売却代金から債権者が支払いを受けたり、または相続人が代金分割を受ける制度をです。

不動産の競売は一般の売買と違って、国の行う強制処分という性質を持っていて、売り手の役目を裁判官、書記官、執行官が行います。

強制競売
民事執行法43条 – 債権者は、公正証書・判決等の債務名義に基づき、債務者又は保証人の所有する不動産に対して当該不動産を管轄する地方裁判所に対して強制競売を申し立てることができる。

競売事件番号(ヌ)
地方裁判所が強制競売の申立てを受理すると、「平成○○年(ヌ)第○○号」事件との事件番号を付して強制競売を進める。

担保不動産競売
民事執行法180条 – 債権者は、債務者・物上保証人から抵当権・根抵当権の設定を受けた担保権者である場合に、抵当権(根抵当権)の実行として、当該不動産を管轄する地方裁判所に対して担保不動産競売を申し立てることができる。

競売事件番号(ケ)
裁判所では担保不動産競売の申立を受理すると、「平成○○年(ケ)第○○号」事件との事件番号を付して担保不動産競売を進める。

競売のデメリット
競売のデメリットは市場価格より2割~3割安いことがほとんどなので、落札金額が返済すべき債務額を大きく下回ることが多い。 したがい、競売後の返済額に苦労するケースがほとんどです。

立退きの交渉などは自分で行わなければならない。 競売にかかることは両隣を含めご近所さんたちに知れることになる。

競売のメリット
任意売却とは違い、裁判所が売却の手続きを勝手にやってくれるので、ほとんど何もしなくて済む。

任意売却
競売の通知が届いてしまったのなら、任意売却で不動産の処分を考えた方が断然有利です。

競売事件


競売事件とは
裁判所は、競売の申立をされた案件を事件として処理をします。 そしてそれら案件ごとに番号を付けてます。 その番号を “事件番号” といいます。

裁判所への問い合わせは、全てこの事件番号で行われます。
例えば、平成○○年(ケ)第200号という番号は、平成○○年に、(ケ)という分類で、200番目の競売申立をした案件という事です。

(ケ)は、抵当権等、担保権が実行された場合です。

競売事件には、他に、(ヌ)という分類があります。
この(ヌ)は、判決や公正証書で競売となったものです。 通称、強制競売とよばれています。

競売事件記録の読み方:
買受不動産の事前調査として、裁判所で競売物件の閲覧をする場合
「物件明細書」「現況調査報告書」「不動産評価書」の3点が用意されています。 また、この他に参考資料も添付されてますが、上記の3点の内容で競売物件の詳細は知る事が出来ます。

物件明細書:
競売物件を買い受けた場合に引き受ける賃借権、成立する地上権などについて裁判所の判断が示された書類です。 この物件明細書の中で一番注意したいのは備考欄です。

物件明細書には、管理費滞納有り・件外建物有り・使用借にて占有中の有無等々が記載されています。

現状調査報告書:
執行官が実際に現地を見て、その物件に関する権利関係や占有状況・土地建物の形状などについて調査したものです。

現状調査報告書には、現状と公簿の違いが示されています。
また、仮処分についての記載もここにあるので訴訟や調停などの状態の記載、占有者の有無の記載および占有状況や現地調査時の状態が記載されています。

不動産評価書:
不動産の評価人がその物件の適正価格を示した書類です。
* 占有減価
* 係争減価
* 管理費減価

これらのことが記されたのが競売事件記録です。

組戻しとは


組戻し
競売の組戻しとは:
入札時に競売手続の取下・取消などがあった場合には、以後入札を受け付けてもらえません。 にもかかわらず取下・取消などを知らずに、入札保証金を振込んだ場合には、「組み戻し」という手続を経て、保証金を返還してもらうことになります。 具体的には、振込金返還請求書を裁判所に提出します。

振込みの組戻:
組戻しとは振込み手続きが完了した後に、間違いなどで振込みをキャンセルして、その金額を返却してもらう事を言います。
ネットバンキングではありがちなミスですので、ちゃんと確認をして振り込まないと振り込み手数料、組戻し手数料も取られてしまい損をします。

手形の組み戻しとは:
振りだした手形が交換にまわり、資金が不足していて不渡りになるところを、取立てに出している人に引っ込めてもらう手続きのこと。

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