競売の通知が届いてもまだ道は残されています。 任意売却という選択肢もお考えください!

件外建物とは

件外建物とは
競売になってい る敷地に建っている、競売にかかていない建物のことです。

抵当権設定後に建てられた件外建物の場合:
抵当権設定後に建てられた建物についての土地利用権を認めてしまうと、土地の評価が著しく下がってしまうことになります。

そのため、そのような建物については抵当権者に対抗することはできず、競売で落札した買受人は建物所有者に対して建物の収去(取り壊して更地にすること)を求めることができます。

一括競売
しかし、件外建物も一括競売できるようになりました。
現行法では、抵当権設定後にその設定者が抵当地に建物を築造した場合に限り、その建物を土地と一括して競売にかけることを認めています。

抵当権設定後に建物が築造された場合には、第三者が築造した場合にも、その建物所有者が抵当権者に対抗可の権利を有する場合を除き、土地の抵当権者が建物も一括して競売することができることとなりました。

抵当権設定前から存在する建物のうち、土地所有者と建物所有者が別人である場合:
民法第177条 – 不動産に関する物権の変動の対抗要件
土地所有者と建物所有者が別人ということであれば、これら両者の間で土地利用権について取り決めをするのが一般的です。

もし、当該建物について借地権(地上権または土地賃借権)が設定されていて、かつ借地権に関する登記(建物の表示登記でもよい:借地借家法第10条)が抵当権設定登記よりも前になされているのであれば、建物所有者は抵当権者及び競売による買受人に借地権の存在を対抗することができます。

もっとも、地上権・賃借権としての実体がなければ借地権は認められませんので、建物所有者から土地所有者へ地代の支払いがなされている等の事実がなければ、抵当権者や買受人に対抗は出来ません。 (しかし、地代の授受がなければ「使用貸借」(民法第593条)であり、借地借家法の適用はなく、抵当権者・買受人に対抗することはできません。)

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