競売の通知が届いてもまだ道は残されています。 任意売却という選択肢もお考えください!

瑕疵担保責任

瑕疵担保

瑕疵 [かし]
見えない箇所の傷または欠陥のことです。

担保 [たんぽ]
この場合の担保の意味は “義務” と同義語で用いられています。

瑕疵担保責任 [かしたんぽせきにん]
売買の目的物に「隠れたるキズまたは欠陥(瑕疵)」が有る場合には、買主は、売主に対して契約の解除や損害賠償の請求ができます。

中古住宅の売買の場合、売却時点では気づことが出来なかった、かつ生活する上で重大な建物の欠陥(床の傾き・雨漏り・シロアリ被害・給排水設備の不具合等)が、引き渡し後、一定期間内に見つかった場合、売主は無料補修や損害賠償をする責任を負うことになります。

瑕疵は売買契約の締結時に存在すること
物件引渡後に発生した原因による後発的な瑕疵や、耐用年数切れについては、瑕疵担保責任は追及できないことになります。 瑕疵担保責任に基づく契約の解除又は損害賠償請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければなりません。 これは民法570条および民法566条3項で規定されております。

中古住宅の瑕疵担保責任の取り扱い
業者(売り手) → 個人(購入者)の場合
・瑕疵担保責任の免責不可
・引渡し後、最低2年間は瑕疵担保責任を負う
・2年未満の瑕疵担保責任の特約は無効
・瑕疵担保責任の条項が契約書に無い場合、瑕疵を知った時点より1年以内なら責任を問える。 但し、引渡しを受けてから10年経過すれ時効。

個人(売り手) → 個人(購入者)の場合
・瑕疵担保責任の免責可 – 民法第572条(担保責任を負わない旨の特約)
・瑕疵担保責任の期間設定自由(約2ヶ月間が多い)
・瑕疵担保責任の条項が契約書に無い場合、瑕疵を知った時点より1年以内なら責任を問え ます。 但し、引渡しを受けてから10年経過すれ時効。

競売物件における瑕疵担保責任
民法第570条(売主の瑕疵担保責任)
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条(地上権等がある場合等における売主の担保責任)の規定を準用する。 ただし、強制競売の場合は、この限りでない

任意売却における瑕疵担保責任
個人対個人の売買取引のため、民法第572条(担保責任を負わない旨の特約)が適用されます。 特約に免責事項として記載が無い場合、売る方が住宅ローン滞納をしての売却ですので、金銭的に瑕疵担保責任を負えません。

新築住宅の瑕疵担保責任の取り扱い
宅地建物取引業者が売主の場合には、中古住宅の場合と同様に、宅地建物取引業法に基づき、引渡し後2年間瑕疵担保責任を負うものと規定されております(宅地建物業法40条)。

さらに、新築住宅(新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもので、かつ、新築後1年未満のもの)の場合は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵については、買主様に引渡した時(新築住宅が住宅新築請負契約にもとづき請負人から売主に引渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時)から10年間、瑕疵担保責任を負うものと規定されています。

住宅瑕疵担保責任保険
住宅瑕疵担保責任保険とは、新築住宅の売主等(建設業者・宅建業者)が、住宅瑕疵担保責任保険法人との間で保険契約を締結し、その住宅に瑕疵が判明した場合、その補修費用等が保険金によりてん補される制度です。

売主等が倒産していて補修が行えない場合等は、発注者や買主が住宅瑕疵担保責任保険法人に瑕疵の補修等にかかる費用(保険金)を直接請求することができます。

参考サイト
財団法人 住宅保証機構
購入する中古住宅を購入する際に入れる保険、http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/03-consumer-files/07-oldhouse-inspection-research.html

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