競売の通知が届いてもまだ道は残されています。 任意売却という選択肢もお考えください!

競売

競売に関していただくご質問


[ Q-1 ]
1ヶ月後に入札という通知が届きました。なんとかなりませんか?


【 A-1 】
残念ですがすでに手遅れです。
現実的に不可能です。せめて、あと1ヶ月早くお話しいただければ、打つ手は有ったのですが・・。
1ヵ月後の入札日までに契約そして代金の授受が完了していなければ競売は止まりません。


理論的には可能なのですが実際問題として、たった1ヶ月間の間に物件の買い手を探し、抵当権者たちと協議をし合意を取り付け、返済をして競売の取り下げを行う事は「時間的に全く不可能」と云わざるをえません。


また、債権者に対し競売の取り下げをお願いするにも、最低でも200万円~300万円の現金を用意し、追加保証人などをも用意しなければならないのです。

 



 

[ Q-2 ]
競売が行われ落札されると、現在住んでいる住居はどうなるのですか?


【 A-2 】
住んでいる住居から立ち退かなければなりません。
競売期間中は、まだ競売にかけられた方の持ち物ですが、落札後、落札者が裁判所に代金を納付した後は、その落札者の所有物となります。 不動産の所有権が新しい方に移るのです。


落札後、旧持ち主が住み続けるということは、いわゆる不法占拠という状態になるのです。
元の持ち主が退去しない場合には、裁判所の執行官が、鍵屋さん、運送屋を同行させて、競売された家屋の中の荷物の一斉をまとめて持ち出していきます。 それら運び出された荷物を返してもらう場合は、普通の引越し費用の、倍以上も出さないと荷物は返ってきません。


また、動産にも競売がかけられていた場合は、当然荷物は売却されます。 住居者が異議申し立てをしても、無駄なことです。 営業している店などの場合も同様です。 営業しているからといって、裁判所の執行官は待ってくれません。 荷物は全て出されます。 鍵は変更されます。 競売された家屋に鍵を壊して侵入すれば当然不法侵入で逮捕されます。

 



 

[ Q-3 ]
3,000万円有った住宅ローンを、競売により1,500万円返却しましたが、残りの債務はどうなりますか?


【 A-3】
返済しなければなりません
もし他に不動産を持っている場合は、その不動産が競売にかかります。 後に収得した不動産も同様です。 完済するまでどこまでも追いかけて来ます。 連帯保証人が居れば、その方にも残債務の請求が行きます。

 



 

[ Q-4 ]
競売で自宅が処理されました。
そして現在、残った債務の支払いが月々7万円です。 しかしこの支払いも滞納気味にあります。 その月々の支払いの減額の交渉をお願いできますか?


【 A-4 】
これは弁護士先生の仕事となります。
金融機関・債権回収業者さんなどとの返済金の交渉の仕事は弁護士さん・司法書士さんの仕事となります。 競売後の返済金のご相談は弁護士さんにご相談なさってみてください。

 



 

[ Q-5 ]
競売、落札後、住んでいる者に何らかの費用は出るのでしょうか?


【 A-5 】
基本的には費用は一切出ません!
しかし、落札者が占拠者に速やかに退去して欲しいとの願いで、好意から退去料として5万円~10万円位は出してくれる可能性はあります。


退去料が出たとして、その金額に不満を言う事はもちろん出来ません。
その退去料は、あくまでも落札者の「善意」だからです。 貴方が、そこでダダをこねると落札者が裁判所へ連絡をして、そしてあなたを裁判所が強制退去させます。 競売ではなく、任意売却であれば「引越し代」くらいは交渉次第で捻出可能です。

 



 

[ Q-6 ]
競売が行われる前に、任意で売却した場合はどうなりますか?


【 A-6 】
任意売却で不動産を処分した方が競売よりも有利に終われます。
競売でも任意売却でマイホームを失うことには違いはありません。 また競売でも任意売却でも返済しきれないローンは残ります。


しかし、競売と任意売却とでは、月々の返済額の違いに大きな差が出ます。
また、競売は孤独な戦いですが、任意売却は私たち業者が前面へ出ての戦いとなります。 競売は競売を申立てる抵当権者にも負担を強いますが、任意売却であれば抵当権者には負担をかけません。


したがい、抵当権者も競売よりは任意売却を求めることが多いのです。


競売を取下げる


競売を取り下げてもらう事は出来ます!


競売を取下げてもらえるかもしれませんが、ひょっとしたら、もう~手遅れかもしれません。
住宅金融支援機構から担保不動産競売開始決定の通知が届いたばかりであれば、約6ヶ月間位の時間的な余裕は有ります。


この6ヶ月間の間に任意売却を成立させてしまえば競売を回避することができます。
しかし、あなたが、この競売開始決定通知をいつもらったか記憶に無い様でしたら「時間」的な余裕が全くないと考えてください。


今、この瞬間にも競売の手続きは進んでいるのです。
ダメで元々、一度、私たちにお電話をしてみてください このままでは貴方の状況はドンドンと不利になるばかりですから。


競売は自分からは取下げられません!
競売を申し立てられてしまった場合、自分からこの競売を取下げることはできません。
競売を取下げることが出来るのは、競売を申立てた本人のみです。 競売を申立てるのはお金がかかります。 多くの不動産競売の場合には約100万円近くの裁判費用がかかるのです。 100万円ものお金をかけての競売申し立てですので、『ゴメンナサイ、以後滞納の無いよう気を付けます』程度のお詫びでは競売の取下げはしてくれません。


競売を取下げてくれる場合の条件の例
競売を取下げてくれる場合には、最低でも、滞納しているローン分プラス競売費用100万円を求められるでしょう。 それに加えて銀行によっては連帯保証人を求められることもあります。


過去の例では、残っている住宅ローンの70%プラス滞納しているローン、これに競売費用100万円を払ってくれれば競売を取下げますと言われたクライアントさんもおりました。 この方は、親戚中に借金をしまくって約3,200万円を作って競売を取下げtもらいました。 しかし、親戚の方々は、このクライアントさんにお金をくれた分けではないので、いずれ返済をしなければならないのです。


任意売却を提案しています!
競売の申し立てを受けて、また新たに借金をしなければならないようならば、一旦、マイホームを手放すことを考えていかがでしょうか。 任意売却であれば、誰か親戚の方に自宅を買い取ってもらうことも可能です。 親戚の方に買い取ってもらって、それを後日に買い戻せばよいのです。 同じ借金をするのでも、チョット順序を変えるだけで生活は随分楽になると思います。


申立てられた競売を取下げる


申立てられてしまった競売を取下げる!


申立てられてしまった競売は、自分の方からは取下げることは出来ません!


競売の通知を受け取ってしまったのなら、一度、私たち競売再生機構へご相談してみてください。


競売再生機構では、依頼者が所有される不動産が裁判所による法的整理で競売が実行される前に、競売を申立てた金融機関等の債権者/抵当権者と、問題の不動産を任意売却で処理させてもらえるよう交渉をし、そして同意を取り付けて任意で問題の不動産を売却をするという解決方法を取っております。


競売再生機構では、最も重要となる各債権者への競売申し立ての取り下げの交渉、及び抵当権抹消等の業務を行い、そしてその後の販売も、当社が責任を持って実行致します。


詳しくは、お電話または直接お会いして納得いくまでご説明します。
お話をさせていただく際には、出来れがご家族全員または親戚の方々にも同席をしていただきたいのです。 私達が説明をしていても、初めて聞く単語、初めての経験な人がほとんどです。 多くの方々に聞いていただいて、その場に居る方々全員に理解していただきたいのです。 また、色々な角度からのご質問をしていただきたいのです。


任意売却のほうが競売よりもあなたにとって絶対に有利となります。
競売の実行よりも任意で売却された方が貴方様にとって絶対有利です。 転居に必要な費用の捻出等も債権者との交渉によっては十分可能です。


なお、当社の業務で売却の契約が成立したあかつきには規定による仲介手数料を申し受けますが、その金額は債権者より支払われるもので、あなたに別途ご負担いただく必要はまったくありませんので、どうぞご安心ください。


競売通知を受け取ってしまって、現在は不安な気持ちで憂うつな日々をすごしていることと思います。ですが、ご安心ください。 必ず問題解決の方法はございます。


また、担保不動産競売開始決定という通知をもらってしまったあなたは、このまま放っておくと早ければ約6ヶ月後には競売にかかってしまいます。 そして、家から立ち退くことになります。 時間は約6ヶ月しかないのです。お早めの決断が必要です。(滞納3ヵ月後には競売を申し立ててくる金融機関が増えてきております)

競売と遅延損害金


遅延損害金とは
金銭貸借契約を結ぶ際の契約項目には必ず『返済期日』があります。
この返済期日の約束を守らなかった場合、借主の義務を果たせなかったとして『債務不履行』となり、損害賠償を負うことになります。 借金返済で債務不履行があった場合の損害賠償のことを一般的に『遅延損害金』とよんでいます。


遅延損害金と利息の違い
遅延損害金は、債務不履行に基づく損害賠償請求権ですが利息は、あくまで元本の利用の対価です。 法的な性質がまったく異なります。 遅延損害金は遅延利息という言い方もしますが、どちらも意味は同じです。


住宅ローンの遅延損害金の場合
遅延損害金は住宅ローンを延滞した時に、延滞した日数分、支払わなければなりません。 通常、住宅ローンの遅延損害金は年14.6%となっています。


ローン保証会社に代位弁済される前であれば、返済期日が来た金額、例えば250万円延滞していた場合、その金額のみに遅延損害金がかかります。


しかし代位弁済されてしまうと、残っているローン分も、全て返済しなければならないため、例えば3,000万円のローンが残っていた場合、この金額全体に遅延損害金がかかることになってしまうのです。


250万円と3,000万円で遅延損害金を計算した場合、400万円近い金額を上乗せして払わなければならなくなるのです。 これが遅延損害金の恐ろしさなのです。


競売の方が任意売却より長く住めるから競売の方が有利!
しばしば、このような理由で任意売却ではなく競売を勧めている業者さんを見聞きします。
しかし、それは自己破産をするのであればという注釈が付くのです。 競売後に自己破産をするのであれば、競売の方が断然有利です。 自己破産は残ってしまう遅延損害金などをもチャラにしてしまいます。


自己破産はしない、出来ないという方には競売ではなく任意売却をお勧めします。

競売と自己破産


競売と自己破産
自己破産はやはりしたくないものでしょう。
競売で不動産を取られて、それで全てが完了というケースは少ないのです。 一般的には、競売が終わった後には、返済仕切れない借金・住宅ローンだけが残ります。


残った住宅ローンとか借金は当然のことながら返済を迫られますし、返済をしなければなりません。 残った住宅ローンの場合での返済する額は滞納する前に返済していた額と同じくらいか、それよりもやや少ない額でしょう。


自宅は競売で失っても、住宅ローンは引き続き返済しなければならない・・。
これって悲劇だとは思いませんか? 借りたお金は返すが責任の有る行いです。 当然、借りたお金は返さないといけません。 ですが、返したくても返せないから競売で家を処分したのです、貸してくれた人には申し訳ないけどゴメンなさいで、自己破産されてはいかがでしょうか。


私たち、競売再生機構にご相談くださる方々の中には、『競売後半年間は返済を続けたけど・・、もうダメです。 自己破産します。』と言って自己破産をされたり、『2年間頑張ったけど、もう行き詰まりました。』と言って自己破産をされます。


遅かれ早かれ自己破産をすることになるのなら、競売後即、自己破産をされておいた方がヨロシイのではないでしょうか? お得という言い方をすると語弊が有りますが、半年間返済したアレは何だったのとか2年間返済した分のアレは何だったのってことになりませんか?


前記いたしましたが、借りたお金は返済することが責任の有る行為です。 ですが、自分の生活を最優先しなければならないのではないでしょうか。 競売後、自己破産も選択肢の一つとして考えに入れてみてはいががでしょう?


UR都市機構と競売と自己破産
UR都市機構のマンションを購入している方がローン返済を滞納すると競売以外ありえません。
UR都市機構では任意売却を一切認めておりません。 ただ、北海道の一部とか地方のURの中には任意売却を認めてくれるところも有るという報告をもらっています。


UR都市機構の負債が13兆円も有るというのに、競売よりも多くのお金が回収できる任意売却を認めないのは納得がいきません。 ですが債権者が競売でしか駄目だというのであればしかたがないですね。


こんなUR都市機構です。 競売後には遠慮なく自己破産をされて借金をキレイにチャラにしてみてはいかがでしょう。


競売でしか行かないのはUR都市機構だけではありません、何社かの金融機関でも競売でしか行かないところがございます。 いくつかの理由が挙げられます。 その理由の一つに、売買価格の透明性というのが有ります。 競売での価格は裁判所が確定した数字です。 これ以上透明性の有る金額はないことになりますので、万が一税務署の査察が有っても金融機関が売買価格の適正性を立証する手間が省けるのです。
 

競売のながれ


How to process forced sell
[table “3” not found /]


競売の処理時間が短縮されてきております!

ちょっと前までは競売通知受け取りから物件の明け渡しまで約10ヶ月間も有ったのですが、近年の流れで競売の処理時間の短縮で、現在は約7ヶ月~8ヶ月です。

競売開始の通知を受け取ったら
出来うる限り速やかにご相談ください。

競売でローンが全額返済できない場合には


競売で不動産を処分しても、借金全額が返済できるケースは極まれです。
多くの場合には、多額のローンが残ります。 ローンは当然、借りたお金ですので、返済しなければなりません。 家を取られようと取られまいと借りたお金ですので返済の義務が有ります。

競売と任意売却との大きな違いがここに有ります。
競売後の返済額は、債権者が、”この位なら月々返済できるだろう” と、大まかな予想で決定します。 しかし、任意売却は任意売却業者が依頼人・クライアントさんの収支状況を参考にしながらクライアントさんの生活に影響の出ないレベルの返済額を債権者にお願いするのです。 返済額はマチマチですが、月々5,000円くらいの場合も有りますし、20,000円くらいの場合もあるのです。

競売後自己破産をし、免責を受けて約7年間はブラックリスト入りです。
約7年間はローンを組んだり、カードを作ったりはできませんが、それ以外の生活には余り支障は無いです。

自己破産のネックは響きでしょうか?
やはり、自己破産をするということは精神的にかなりキツイものが有るとおもいます。
近所にも仲間にも同僚にも、自分は自己破産者だということは知られたくないものです。 しかし、背に腹は変えられないでしょう! 世間体よりも自分自身の今後の生活ですよ!

私たちは競売後、絶対に自己破産をしろとは言いません!
やはり借りたお金は返すのが筋だと思いますので、しかし、無理なものは無理なのが現実なのではありませんか?

競売の通知が届いてしまっているのなら、ご相談ください。


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