競売の通知が届いてもまだ道は残されています。 任意売却という選択肢もお考えください!

競売

強制執行とは


強制執行
強制執行とは支払いまたは返済義務のある人が、支払いや返済を約束通りに行わない場合に裁判所の権力によって、強制的に対象者(債務者)の財産を差し押さえ(財産の処分を禁止する事)支払いを実行させる制度のことです。


民事執行法1条は、強制執行、担保権の実行としての競売、及び、民法、商法その他の法律の規定による換価のための競売、並びに、債務者の財産の開示について4つの手続について定めています。


1) 民事執行法22条 – 強制執行


2) 民事執行法180条 – 担保権の実行としての競売


3) 民事執行法195条 – 民法商法その他の法律の規定による換価のための競売


4) 民事執行法196条 – 財産開示手続


強制執行は、金銭の支払を目的とするものと、金銭の支払を目的としないもの、に分けられます。


強制執行を行うには以下の要件が必要になります:
a) 債務名義(権利の存在を公的に証明する文書)
慰謝料や養育費などの金銭の支払いの約束を公的に証明する文書です。
 確定判決・仮執行宣言付判決・和解調書・調停調書・公正証書などがこれにあたります。 公正証書については、請求内容が金銭・代替物・有価証券で執行任諾 条項の記述がある必要があります。


b) 執行文の付与
実際に強制執行を行うために執行文(強制執行を行う事が出来る旨を記載した文書)が必要になります。 判決と和解調書の場合には、裁判所の書記官より執行文を付与してもらいます。 公正証書の場合は作成した公証人役場の公証人に執行文を作成してもらいます。 調停調書と和解調書の場合には執行文は必要ありません。


c) 送達証明書
強制執行を執行する前に、執行する対象者に債務名義(上記の1 に挙げた書類)を送達(強制執行を行う旨の通知)する必要があります。 公正証書以外はそれぞれの文書を発行した裁判所、公正証書の場合は公証人役場にて送達を申請します。 ”確かに書類を郵送した” 事を証明する送達証明書を発行してもらいます。 (注)動産に強制執行をかけるときだけ事前の送達と送達証明書が不要になります。


差押えできるもの
差押さえできる対象になるのは、給料や預金などの債権や現金や車などの動産、家や土地などの不動産などがあります。


現金化しなければならないものは裁判所により競売にかけられます。
不動産などは競売が終わり現金が支払われるまでに1~2年程度かかる場合もあります。


預金を差し押さえる場合には銀行名と支店名が判明している必要があります。


給料 や退職金などを差し押さえる場合には勤務先が判明している事が必要です。 給料を差し押さえられる額は、手取額が33万円以内の場合は1/4(養育費の場合は1/2)、33万円を超える場合には33万円を超えた全額を差し押さえる事ができます。


お金の無い方に強制執行を強行しても何もとれませんので、強制執行は相手を選びましょう。

任意売却から競売へ切り替える


任意売却から競売に変更する!


滅多に有るケースでは有りません!
理由は、任意売却から競売に切り替えるメリットは余り無いからです。 ですが、任意売却業者さんに良いようにヤラレてしまっていると解った時には任意売却を中止して競売に切り替えてしまうのもアリだと考えます!


任意売却業者さんの中には、任意売却の引越し代に色々な名目を付けて中間搾取をして来ますので注意をしてください。


引越し代とは、全額依頼者に渡るべきお金です。
しかし、その引越し代を喰いモノにする業者も居ます。 例えば、事務手数料、引越し代交渉料、引越し業者手配料、残置物処分料、●●料、▲▲料などと訳の分からない名目で差し引いて来ます。


そもそも引越し代の交渉という行為は、任意売却に含まれる事務作業です。 にも関わらず事務手数料とか引越し代交渉料なんかを請求して来るのは言語道断です! こんな請求なんてあり得ないことです!


任意売却の依頼人に、『●●さん、引越し代90万円出ました。 で、これらが経費としてかかりましたので引越し代から差し引かせて頂き、●●さんへは20万円を現金でお支払いいたします。』って言われたら、ちゃぶ台返しを食らわせてやるべきです!


もっとも、色々な名目の中間搾取が妥当だと思うのであれば、敢えて事を荒立てる必要はありませんよ。


例えば、購入者から引越し代が50万円出ているのであれば、その50万円全額を依頼者はもらう権利が有るのです。 100万円出ているのであれば100万円全額もらうべきなのです。


その引越し代に納得できなければ、任意売却をやめて競売にしましょう!
この時点で競売に切り替えると、落札されるまで住んでいることができます。 そして、落札後ダダを捏ねずにスンナリと明け渡すことを落札者に申し出れば20万円・30万円は出してもらえるかもしれません。


任意売却で引越し代の金額が出る時点まで進行していた場合、多くの方々に多大な迷惑をかけることになります。


ですが、喰い物にされることを考えると、競売に切り替えてしまった方が、その業者にも仕返しが出来るでしょう~! 最後の最後に一発喰らわしてやるとよいのでは! 俗に言う、ケツをまくってやるのです!


ただし、自己責任で行ってくださいね!


競売にしてしまうと云うことは、以後、自分だけで孤軍奮闘しなくてはなりません。 もっとも競売の場合には、ほとんど交渉事は有りませんせんので、落札されてから、債権者から返済額と方法の話合いと落札と立退きの話合いくらいなものです。


悪徳業者に鉄槌を!




強制競売と担保不動産競売


強制競売と担保不動産競売


強制競売
債権者が、公正証書・判決等の債務名義に基づき、債務者又は保証人の所有する不動産に対して当該不動産を管轄する地方裁判所に対して強制競売を申し立てることができます(民事執行法43条以下)。


地方裁判所では強制競売の申立てを受理すると、「平成○○年(ヌ)第○○号」事件との事件番号を付して強制競売を進める。債務者の意思は反映されずに裁判所の命令で手続きが進むため、強制競売と呼ばれます。


担保不動産競売
債権者が、債務者・物上保証人から抵当権・根抵当権の設定を受けた担保権者である場合に、抵当権(根抵当権)の実行として、当該不動産を管轄する地方裁判所に対して担保不動産競売を申し立てることができます(民事執行法180条以下)。


地方裁判所では担保不動産競売の申立を受理すると、「平成○○年(ケ)第 ○○号」事件との事件番号を付して担保不動産競売を進める。 原則として、強制競売の規定が準用される(民事執行法188条)。


競売事件(ケ)と(ヌ)の意味
(ケ)事件とは何か?
多くの場合、借金を返済できないために、担保に提供していた不動産を差し押さえられて競売になるということになります。 これを「担保権の実行としての競売」といいます。


裁判所の資料の事件番号に(ケ)という記号があると思いますが、これはこの担保権の実行としての競売のことを意味しています。 つまり抵当権を実行されて競売になりましたよという意味です。


(ヌ)事件とは?
担保権の実行としての競売に対応するものとして強制競売というものがあります。これは事件番号に(ヌ)という記号で表示されています。


強制競売とは、抵当権とはかかわりなく、債権者が債務者の債務不履行があった場合に、裁判所から判決をとって債務者の財産を差し押さえることで競売になる場合をいいます。


(ヌ)は(ケ)事件と違って、裁判所の判決が必要になってきますので、手続き的には面倒になります。


民事執行法では強制執行を基準に条文がつくられており、これを準用する形で担保権の実行としての競売が規定されています。 公告数でいったら圧倒的に(ケ)事件が多いですが、条文配列と現実とは逆になっているのです。


落札希望者にとっては(ケ)事件と(ヌ)事件で違いはほとんどありませんので物件購入に際してそれほど気にしなくても大丈夫です。

競売不動産の内覧制度


競売不動産の内覧制度とは


不動産競売手続においては、これまで買受希望者にあらかじめ競売不動産の中をチェック(内覧)を認めた制度はありませんでしたが、不動産競売手続の円滑化を図るためには、出来る限り任意売買の場合と同様の情報を事前に得られるようにする必要があるとして、内覧制度が創設されました。


執行裁判所は、不動産強制競売又は担保不動産競売における差押債権者の申立てがあるときは、執行官に対して、内覧の実施を命じなければならず、ただ、買受人に対抗できる権限に基づく占有者に対しては、当該占有者の同意が必要であるとされています。


が、しかし現実的には、ほとんどの物件で内覧はできていない状態です。ですので、外観での判断、裁判所の資料の中にある写真でのみの判断になってしまいます。


せっかくの内覧制度という制度が存在するのに、これが活用できない理由として下記のことが上げられます。


! ) 内覧の申し立ては差押え債権者のみからのみ受け付けるという点。
2) 内覧日は裁判所の手動で設定されてしまう。
3) 占有者が居る場合には占有者の同意が必要となる。


落札希望者が中を見たいと思っても、裁判所では認めてはくれないのです。 アイディアだけは良いのですが、まったく現実からはかけ離れてしまっている制度です。

落札後の立退き料交渉


競売落札後の立退き料の交渉


神奈川県横須賀市の投資家さんの場合:
横須賀市の馬堀町という町の町工場件住居の物件を落札。
落札後の、その物件にはお父さんのみが居住。 その他のご家族の方々はすでにほかの所へ転居済みだったようです。


そこに住んでいるお父さんは明らかに、転居費用のために居座っている感じのようだったとのこと。


過去に10件近くの競売物件を落札しているこの投資家さんは、立ち退き交渉には場慣れしているので、立退き料の嵩上げを狙っての居座りだということが直感的に判ったそうです。


本来、居座る占拠者を立ち退かせるためには、何やかにやで100万円~120万円ほどのお金がかかります。 居座る人たちのほとんどは、強制退去には大金がかかるという事を知っておりますので、100万円かかるところを、半額の50万円で妥協しませんかと提案してくる方が多いらしいのです。


しかし、この横須賀の投資家さんは、出しても10万円まで。 それ以上はびた一文出さないという強い信念を持った人です。 何が有っても、何を言われようと絶対に10万円以上は出さないのだそうです。


強制執行手続をするのは当然、それと同時に、相手が根を上げるくらい何度も何度も足を運んだそうです。 交渉の内容・仕方などは書くなといわれておりますので、ここには書きませんが・・。 そして、結局は立退き料7万円で交渉成立したそうです。


明け渡された直後、物件を見て驚いたそうです。
便器やら、キッチンのシンクやら押し入れなどは見事なまでに破壊されていたそうです。 便器の壊れた傷は真新しかったとのことです。


この投資家さんは、ここを潰して月極めの駐車場にする予定なので、何が壊されていようが屁でもないと笑っていました。


江戸川区松江の投資家さんのケース:
最近、競売物件を落札して資産運用を始めた初心者です。
以前に、任意売却のマンションを購入し、それをリフォームして賃貸に出して試算を運用している方です。


この方が、江戸川区のマンションを生まれて初めて競売で落札しました。
案の定、不法占拠者との立退きの交渉などできる筈もなく、落札後ズルズルと4ヶ月も居座られてしまった挙句、立退き料80万円とチョットでやっと立ち退いてもらえました。


競売後の立退き料の交渉、上手く行くこともあれば、ぜんぜん行かないこともあります。 立退き料は、誰に落札されるかに大きく左右されるのです。

競売申立てと無剰余取下げ


競売の申し立てと無剰余


剰余とは
例えば、不動産を売却したときに住宅ローン・借金を全額返せるような場合の売却代金のこと。 一つの借金を返済しても未だお金が余っている状態のことです。


無剰余とは
不動産を売却しても住宅ローン・借金を全額返済できない売買代金のことをさします。


競売でいう無剰余とは
裁判所は配当の有無で判断せずに競売申立てを受理します。
その結果、競売価格は幾ら、競売価格で売れれば当人に配当が有るかどうか判断しての競売ですから、競売価格がより高く見込めずに配当が無いと判断されれば無剰余となって競売は取下げになります。


そして、無剰余は競売をされるほうが判断するものではなく、裁判所と債権者が、判断するものなんです。


複数の債権者が付いていて、下位の債権者が競売を申立て、無剰余取り下げを勧告されたにもかかわらず競売を続行する時は上位者が損をしないように保証金が要求されます。


競売において無剰余は、正式な根拠で具体的に検討され、競売を取消しされるほど重要な要素になります。


競売の手続きにおいて、対象の不動産は、裁判所指定の不動産鑑定士が算定し、評価額として売却基準価格(昔の最低落札価格)と買受可能価格が出されます。


実勢価格を大幅に下回る買受可能価格が、競売では無剰余を判断する基準となり、この買受可能価格を判断基準にして、次のような根拠で競売における無剰余が決まります。


競売を申立てた債権より優先する債権が無い場合は、競売に費やす手続き費用の見込み額が買受可能価格を超えない場合。


競売を申立てた債権より優先する債権が有る場合は、優先する債権と手続き費用の合計額が買受可能価格を超えない場合。


無剰余取消に対抗する
無剰余を通知された競売申立て債権者が、競売を取消されないためには、下記の措置をとらなければなりません。


[ 1 ]
剰余を生ずる入札が無かった場合に、自らが買い受けるという保証をする。


[ 2 ]
優先する債権が、弁済等により減少もしくは消滅し、剰余が生ずる見込みがあることを証明する。


[ 3 ]
優先する債権者の同意を得る。


上記3つのうちのいずれかの措置を1週間以内にとらなければ、無剰余として競売は取消されてしまいます。


無剰余状態を悪用?
上記で説明したように、無剰余の場合、抵当権者以外が不動産を差し押さえようとしても、裁判所に認めてもらえないことを逆に、借金の有る債務者がある資産を守りたい時には、なんらかの形で無剰余状態を作る戦略なども考えられるでしょう。


共有名義を持っている片方が自己破産


自宅を失う結果となる場合があります。


自己破産は清算手続きです。
したがいまして破産者の所有不動産は競売にかけられることになります。 そして、現金化(換価といいます)され各抵当権者への配当へ回されるのが原則です。


共有持分といえども財産の一部ですので、換価手続(競売)へ回されます。
競売で共有持分のみで売却されることになりますが、競売になる前に抵当権者の方より、もう一方の共有者にたいして購入の意志の有無を確認してくると思います。 この時点で金策をして夫の持ち分を買取っておかないと全てを失うことになります。


共有部分の、売却は困難であることは確かですので、以下のパターンが考えられます。


(1) 自己破産者の共有者である片方の協力を得て全体として売却する。


(2) 破産していない片方が、自己破産者の持分を買い取る。


(3) 自己破産者側がどこからか資金の援助を得て、そのお金を配当に回すことによって不動産の売却を免れる。


旦那様と奥様のそれぞれ1/2づつの持分で所有している、一戸建が有ったとします。


旦那様は借金が多く自己破産したと仮定します。 自己破産をされると不動産のうような大きな財産は競売で処分され現金化されます。 しかし、その場合の奥様の持分は競売されませんがご主人様の持分は競売にかかります。


その競売で買い受けた方(山田さんとします)は、奥様に対して明渡請求は出来ませんが、山田さんは奥様を相手として共有物分割請求が出来ます。


一戸建ですので分割できませんので、山田さんの持分と奥様の持分、つまり全部の持分を競売することが出来ます。


そして、この競売で買い受けた方(鈴木さんとします)は、持分全部の所有となります。 そうなると、今度は、鈴木さんは奥様に不動産の明渡の請求をすることが出来ます。


奥様が明渡したくないなら、山田さんが競売する前に山田さんから持分を買えば良いわけです。


奥様は、鈴木さんに対しては負債はありませんから供託して競売を免れることは出来ません。


このように複雑に権利関係が入り組んでいる不動産の競売を好んで落札する方々が居ます。 理由は、相場よりもはるかに安く不動産を手に入れることが出来るためです。 その多くは怖い怖い世界をバックに背負った方々です。

競売を取下げてもらうタイミング


競売は自分では取下げることは出来ません!
自分で裁判所と交渉をすれば競売を止めさせると考えている人たちがおりますが、申立てられた競売はどうすることも出来ません。


競売って、競売を申立てる側にもかなりの負担をかける行為なのです。
たとえば、100万円前後の裁判費用を債権者が負担をしなければならないのです。 事務的にも手間的にも債権者には負担がかかるのです。


債権者側としても、できれば競売ではなく、任意売却で処理したいのです。 中には、UR都市機構のように競売のみで任意売却を一切認めない場合もあります。


競売を取下げてもらう


競売取り下げの方法は各段階によって異なります:


競売を取り下げてもらうなら、できるだけ早い時期の方がスムーズに進みます。 そして競売取り下げのタイムリミットは法的には落札前日まで出来ることにはなっておりますが、現実的には現金で購入する人が居て、債権者側が契約に対しての受け入れができていないと無理だと認識しておいてください。


(1) 競売の申立通知が届いたら、任意売却を決意する最初のチャンスです。 しかし、反面金融機関とのローンの融資関係を継続させる最後のチャンスです。


延滞・滞納金を支払うことが可能であれば、債権者に連絡し、融資関係続行を交渉することも可能でしょう。 マイホームを守るか、手放すかの最初の分岐点です。


(2) 裁判所から競売開始決定通知が届いたばかりであれば、およそ8ヶ月~10ヶ月間の余裕が有る思ってもよいかと思います。


不動産を手放さないで、競売を取り下げてもらうには、債務全額(残るローン)を現金で用意できれば良いでしょう。


債権者との交渉の場を持つことができれば減額を交渉することも可能でしょう。 保証人を付けるという方法もあります。 また任意売却をお考えであれば十分に可能です。


(3) 裁判所から現況調査について(通知)が届いたら、このまま放っておくと期間入札、落札、明け渡しへまっしぐらです。


期間入札までの時間もそう長くありません。
競売取り下げをお考えの場合、これからは時間との戦いと思った方がよいですよ。


競売の時間は各地の裁判所によりかなり違います。
あまり競売の案件の無い地方での競売は都会の裁判所よりも時間的にはかなり短縮されることになるでしょう。


弁護士さんから競売と破産を勧められる


弁護士さんから競売と破産を勧められているケース


すべての弁護士先生が競売と破産をセットで勧めているわけではありませんが、そういった弁護士さんが多いのは事実です。 当社の統計では特に、地方の弁護士先生に多いようです。


弁護士さんが、競売と自己破産をセットで勧めるには幾つかの理由が有るからです。 一つには2つの仕事となる訳ですから、その分のお金が先生方に入ることになります。 任意売却として任意売却業者に不動産売買をされてしまうと、自己破産処理のお金にしかなりませんよね。


二つ目には、セットで処理してしまう方が楽だからです。
任意売却だと、業者との絡みがウザイのでしょう。 業者からの報告をまったり、指示したりが有りますので。


三つ目の理由は、依頼人の将来のことを考えてだと思います。
競売で不動産が落札されて所有権が無くなった場合でも、多額の未返済のローンが不良債権として残ります。 この残債務は返済を求められます。 月々の返済額は滞納する前に返済していた額よりもチョットだけ低いだけの額が設定されます。


競売が終わった後も返済で苦しめられるのなら、自己破産をして統べてをリセットして借金をチャラにして依頼人を楽にしてあげましょうというのが先生方の本音でしょう。


自己破産に抵抗が無い方であれば競売 + 自己破産は、弁護士さんと依頼者の Win Win の関係だと思います


弁護士先生は立退き料/引越し代の交渉までは行ってくれませんので、競売を選択された方はご自分で行わなければなりません。


弁護士費用が出せる方であれば、先生が言うように競売+自己破産でも良いのではと考えます。 現在は、昔とはいささか社会情勢が違い、自己破産者に対する世間の目は気にする必要はありません。 住宅ローンを延滞した時点で既にブラックリストには記載されていますので、今更、ブラックを恐れても意味の無いことです。

競売された不動産を親子間任意売却で買い戻す


競売にかけられた不動産を親子間で任意売却で買い戻す

任意売却または競売で親族・身内の誰かが、その物件を落札する場合には、落札する方が現金でなければ、住宅ローンを組むことになります。

ですが、売買が親子間・親族間売買(買戻し)である場合には住宅ローンを断る金融機関が多いようです。
なぜかというと、金融機関とローン保証会社との間の保証契約条項の中に「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、保証の対象とならない」という一文が有り、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項が有るからです。

その理由としては、
1) 親子間、親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買は理にそぐわない。

2) 住宅ローンの場合、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない「親」のための住宅取得では理屈に合わない。

3) 自宅売却と偽って金利の安い住宅ローンでお金を借りて別の用途に使われる可能性がある。 例えば、子供に融資した住宅ローンを、父親の債務の返済に利用する可能性も考えられる。

4) 売買価格に公正さを欠く。

これらの状況を踏まえて、原則として親子間の売買では、住宅ローンの利用が困難になります。
しかし金融機関によっては、不動産仲介業者による売買契約書や重要事項説明書など通常の契約と同様の書類があり、不動産業者が媒介することで客観性が確保され、「価格の妥当性」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている、などの条件が具備すると、通常の住宅ローンと同じように親子間などの売買に対しても例外的にローンの融資を受けられる場合もあります。

税務署のチェックが厳しい
競売の場合には、裁判所が決定した売買価格ですので、適正価格と解釈されます。
しかし、任意売却またはご自身たちで通常の売買を締結した場合には、税務署により売買価格の適正性を調べられることも有ります。

適正でないと判断された場合、適正価格からの差額分が贈与の対象となり、贈与税がかかることもあるようです。

従って、親子間売買のときでも、価格は通常の取引価額(時価)に相当する金額にする必要があります。
しかし、親子間、親族間であれば通常より安く取引しようとするのが一般的でしょう。

少なくとも土地は「相続税路線価」建物は「固定資産税評価額」を割らないように価格を設定したほうがよいと思います。売買金額は高すぎても、安すぎても贈与とみなされる可能性がありますから事前に税務署に確認すべきでしょう。

住宅ローン控除が使えない
国税庁 – 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)より

生計を一にする親族等からの土地や中古住宅の取得は住宅ローン控除の適用外です。
住宅ローン控除とは、毎年規模が縮小されてはいます。 ローン残額等によって支払った所得税が返ってくる制度ですが、親子間売買ということになると収めた所得税が戻ってくることはありません。 生計を一にせず、住宅ローンが組める場合は、親子間売買であっても住宅ローン控除が使えます。

住宅取得資金贈与の特例(相続時精算課税)
国税庁 – 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例より;

平成23年12月31日までに、親から住宅取得等資金の贈与を受けた20歳以上(贈与を受けた年の1月1日において20歳以上の者に限られます。)の子が、贈与を受けた年の翌年の3月15日までにその住宅取得等資金を自己の居住の用に供する一定の家屋の新築若しくは取得又は自己の居住の用に供している一定の家屋の増改築等の対価に充てて新築若しくは取得又は増改築等をし、その家屋を同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日以後遅滞なく自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるときには、住宅取得等資金の贈与者である親が65歳未満であっても相続時精算課税を選択することができます。

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