競売の通知が届いてもまだ道は残されています。 任意売却という選択肢もお考えください!

競売の用語集

次順位買受け申出とは


次順位買受け申出とは
開札期日において、最高価買受申出人が売却代金を支払わなかった場合に次順位買受申出資格者が買受人となることを執行官に申し出ることをいいます。


ただし、申出をするには ;
(1)最高価買受申出人に次ぐ高額の申出であること。
(2)申出額が買受可能価額以上であること。
(3)申出額が最高価買受申出額から買受申出保証額を控除した金額以上であることが必要となります。


競売で落札をしたのは良いが、残額代金の納付ができないことがあります。 その場合は、改めて期間を定めて、再度入札を行うことになります。


しかし、先の入札の際、二番目の買受け価額を設定した人が、この次順位の買受けの申出をすれば、改めて、入札を設定すること無く、一定の条件で、その人に売却の決定がなされます。 すなわち、第2順位の入札者は、以下の条件(時期、金額)を満たすと、次順位買受けの申出をすることができます。


1) 開札期日の終了までに申出をすること。
2) 第2順位の金額が「買受可能価額」以上で、かつ、最高価の入札金額から「買受申出の保証金」を差し引いた額以上であること。


なお、第2順位の買受申出について、売却許否の決定がされるのは、最高価の入札者が期限までに残代金を納付せず資格を失った場合に限られます。 また、この時点まで保証金は返還されません。

事件番号と競売事件番号


事件番号とは
裁判所は、裁判所へ訴状が上がると事件として処理をし、そしてそれら案件には全て事件としての番号(事件番号)がつけられます。


裁判所はとうぜん競売が申立られると、それを事件として扱います。 そして、それら申立を競売事件として整理番号を付けて管理することになります。 その整理番号のことを事件番号といいます。


担保不動産競売事件と強制競売事件と形式競売事件
担保競売とは、年号○○年(ヶ)第○○○号 となっている事件番号です。


自宅を購入する際、銀行などの金融機関から住宅ローンの融資をうけての購入の場合、必ず「抵当権」を設定します。


抵当権とは、担保権の一種になり、(ケ)で始まる不動産競売事件のほとんどは、この担保競売です。


強制競売とは、年号○○年(ヌ)第○○○号 となっている事件番号です。


裁判所の判決や裁判所での和解又は調停で決まった競売事件。公証人が制作した公正証書の内容を実現するためなどの競売事件です。


どちらにしても、借金を返済できなくなったことが原因です。所有者の意思に関係なく、売却される点が共通しており、通常の取引・売買とは大きく異なる点です。


形式競売事件とは、債務の清算ではなく、遺産分割、共有物分割、破産手続上の換価など不動産を売却してお金に換える必要があるときに、競売手続をその手段として利用するものです。 事件の性質に応じ(ヌ)又は(ケ)と表示されます。

住宅金融支援機構


住宅金融支援機構の設立目的
独立行政法人住宅金融支援機構法
第一章・第4条【機構の目的】
独立行政法人住宅金融支援機構(以下「機構」という。)は、一般の金融機関による住宅の建設等に必要な資金の融通を支援するための貸付債権の譲受け等の業務を行うとともに、国民の住生活を取り巻く環境の変化に対応した良質な住宅の建設等に必要な資金の調達等に関する情報の提供その他の援助の業務を行うほか、一般の金融機関による融通を補完するための災害復興建築物の建設等に必要な資金の貸付けの業務を行うことにより、住宅の建設等に必要な資金の円滑かつ効率的な融通を図り、もって国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的とする。 参考: 独立行政法人住宅金融支援機構法


住宅金融支援機構とは、2007年4月1日に発足した、住宅金融公庫の業務を継承している独立行政法人のことです。


支援機構は、住宅金融等の業務を行うことを目的とした独立行政法人で、
住宅金融支援機構の所管省庁は、国土交通省と財務省です。


この住宅金融支援機構が提供している主力商品が、長期固定金利住宅ローンのフラット35で、フラット35とは、金利が変わらない固定金利の住宅ローンです。


フラット35は固定金利のため、住宅ローンの返済額が確定しているので、
金利の変動リスクが無く、長期のライフプランを立てやすいメリットが有る
住宅ローンです。

所有権移転手続とは


所有権移転手続とは
代金納付手続が終わったら、裁判所書記官から管轄法務局に対し、次の登記嘱託手続をすることになります。


(1) 前所有者から買受人に対する所有権移転登記(物上保証人の方が買い受けた場合は不要です。)


(2) 差押登記や抵当権等の設定登記抹消登記。 上記の登記を嘱託する際には、登録免許税法の定めにより手数料(収入印紙又は納付書による納付)を納付しなければなりません。


相続による所有権移転の場合、以前の所有者は被相続人すなわちすでに死亡した人であるため、共同で申請することは不可能です。 そのため相続の場合は相続人の単独申請によって所有権移転登記ができると決められています。 なお、申請手続きは必ずしも本人がしなければならないわけではなく、代理人による登記申請もすることができます。 申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局となります。


  不動産登記に必要な書類
    ・ 委任状(代理人による場合)
    ・ 登記申請書
    ・ 売買契約書
    ・ 売主の登記済権利証
    ・ 売主の印鑑証明書(作成後3ヶ月以内のもの)
    ・ 買主の住民票
    ・ 固定資産税評価証明書
    ・ 登録免許税相当額の現金
    ・ 司法書士報酬(司法書士に委任する場合)


万が一、権利証を紛失してしまい、権利証を用意できない場合には「保証書」という書類で代替することも可能です。 司法書士に依頼する場合、これらの場合には余分の費用が必要となります。

自由財産


自由財産とは
破産した場合であっても、破産者の財産のうちで破産財団に属さず、破産者の手元に残される財産を 自由財産といいます。 したがいまして、自由財産は、 破産者が自分で自由に管理処分できることになります。


自由財産の範囲
99万円以下の現金:
ただこのお金はあくまでも “所持しているお金” のことで、預貯金の場合、”20万円を超えた” 部分は自由財産にはなりません。


残高20万円以下の預貯金:
現金では99万円以下で、預貯金の場合は20万円以下となります。
この制度はややこしく、自己破産申立て直前に現金化した場合は自由財産と認められないこともあるようです。


破産者が破産手続開始決定後に取得した財産:
破産者が、「破産手続き開始決定後」に取得した財産は自由財産となりますので、破産手続き開始決定後に取得した給料はもちろん自由財産です。


また “破産手続開始時” に破産者が保有していた財産でも、破産手続開始決定後に、破産者の申立て、または裁判官の職権によって、自由財産の範囲が拡張される場合もあります。


差押禁止財(破産法第34条3項で定める自由財産)
民事執行法131条は、次のような財産を差押禁止財産としています。
1]
債務者等の生活に欠くことができない衣服、寝具、家具、台所用具、畳および建具
2]
債務者等の一ヶ月間の生活に必要な食料および燃料
3]
主として自己の労力により農業を営む者の農業に欠くことができない器具、肥料、労役の用に供する 家畜およびその飼料ならびに次の収穫まで農業を続行するために欠くことができない種子その他これに 類する農産物
4]
主として白己の労力により漁業を営む者の水産物の採捕または養殖に欠くことができない漁網その他 の漁具、えさおよび稚魚その他これに類する水産物
5]
技術者・職入・労務者その他の主として白己の知的または肉体的な労働により職業または営業に従事 する者のその業務に欠くことのできない器具その他の物(商品を除く)
6]
実印その他の印で職業または生活に欠くことができないもの
7]
仏像、位牌その他礼拝または祭礼に直接供するため欠くことができない物
8]
債務者に必要な系譜、日記、商業帳簿およびこれらに類する書類-
9]
債務者またはその親族が受けた勲章その他の名誉を表章する物
10]
債務者等の学校その他の教育施設における学習に必要な書類および器具
11]
発明または著作に係る物で、まだ公表していないもの
12]
債務者等に必要な義手、義足その他の身体の補足に供するもの
13]
建物その他の工作物について、災害の防止または保安のため法令の規定により設備しなければならな い消防用の機械または器具、避難器具その他の備品等


自由財産範囲拡張制度による差押されない財産
個人である債務者が有する次の①から⑩までの財産については、原則として、破産手続における換価又は取立てをしない。
1) 99万円までの現金
2) 残高が20万円以下の預貯金
3) 見込み額が20万円以下の生命保険解約返戻金
4) 処分見込み額が20万円以下の自動車
5) 居住用家屋の敷金債権
6) 電話加入権
7) 支給見込み額の8分の一相当額が20万円以下である退職金債権
8) 支給見込み額の8分の一相当額が20万円を超える退職金債権の8分の7
9) 家財道具
10) 差し押さえを禁止されている動産または債権


その他の差押え財産
1) 生活保護受給権 (生活保護法第58条)
2) 老齢年金受給権 (国年第24条)


自己破産で自家用車は残せるのか?
車を所有している場合は、処分の対象になります。
しかし処分(査定)価格がトータルで20万円以下の車については処分の対象外になります。


裁判所によっては扱いが異なる場合がありますが、他の財産を含め、 総額が99万円以下であれば自動車を残せる可能性があります。


なお、 ローンで購入した車の場合、価値にかかわらず車をローン会社に返還しなければなりません。 その場合は、 車は売却されて残債務の返済に充てられるのが原則ですが、自動車を手放すことができないというときには、債権者と交渉して、 誰かにローンの連帯債務者(重畳的債務引受)になってもらいその者にローンを支払ってもらう方法も有ります。


または、 保証人においてローンの支払いを続けるから回収しないようにしてもらう、あるいは、一旦引渡しをした後、 親族に買い取ってもらうということが可能な場合もあります。


その他の自由財産
破産管財人が破産財団から放棄した財産や、破産手続開始決定後に新たに取得した財産(新得財産)も、 自由財産となります。


ただし、その取得原因が破産手続開始決定前にあるものは、原則破産財団に属します。


参考 : 法務省 – 新しい破産法の概要

使用貸借


使用貸借とは
賃料を支払わずに無償で借りて使用すること。 また無償で使用出来る契約のこと。


使用貸借の権利関係から生じる利用権を「使用借権」また は「使用権」という。 通常は、親兄弟間などで貸し借りしている特別な関係を前提にしている場合が多く、借り主を保護する借地借家法は適用さ れません。


契約期間が終了したら貸主に正当事由があるなしにかかわらず明け渡さなければならない。


契約の定めがない場合は、 いつでも貸主 は返還を請求できることになっております。

職権変更


職権変更とは
裁判所の職権で、一度決まった売却手続の内容を変更することです。


また、債権者からの延期申請により、執行裁判所の職権で売却実施命令の執行を一時延期することもあります。


通常は任意売却の交渉が進行中で条件がまとまらない場合に、債権者から上申されるものです。


破産宣告における裁判所の職権とは
裁判所は、次のような場合には、職権で破産宣告をすることができます。
   ■ 再生手続開始の申立て棄却
   ■ 再生手続の廃止
   ■ 再生計画不認可や更生手続開始の申立て棄却
   ■ 更生手続の廃止
   ■ 更生計画不認可…など


職権とは
職務を行ううえで与えられている権限のこと。 公の機関や公務員などがその地位や資格に基づいて一定の行為をなしうる権限およびその範囲。


職権が付くことばで代表的なものには
職権保護 – 職権打刻 – 職権抹消 – 職権削除 -職権更正 – 職権登記 – 職権濫用(乱用) – 職権主義 – 職権行使 – 職権訂正 – などなど

自己破産


自己破産
破産手続きとは – 債務超過または返済不能の状態にある人の財産を現金化して債権者に平等に分配する手続のこと。


自己破産とは – 多重債務者で借金地獄に陥った方の生活再建のための最終的手段です。 債権者または債務者が裁判所に申し立てを行います。  この内、債務者自身が申し立てた場合を自己破産といいます。


破産は裁判所が関与し、債務者の全ての財産を換価し、 債権者に公平に配当し、そのうえで免責を得られれば、税金などの一部の債務を除き、借金から開放される清算型の法的債務整理の一種です。 全ての財産を投げ出さなければならないので、自宅をもっている人は、これを手放さなくてはなりません。


また、債権者は公平に扱わなければなりませんので知り合いから借りたお金だけ返すという訳にはいきません。


司法書士、弁護士に依頼をして手続きをすれば家族を含め友人や会社の同僚などに知られることもありませんし、取り立ての電話や各債権者への返済もストップされます。 また、平成17年1月1日施行の新破産法により、ある程度の財産を残すことができるようになりました。


自己破産は考えているほどの不利益があるわけではありません。
支障があるとすれば5年~10年程度の間はローンやクレジットの利用ができなくなったり、不動産を買うための新規融資が受けられなくなったりはします。 しかし戸籍に載ることもありませんし、今後の就職に支障をきたすこともありません。


マイホームはを手放さなければならなくなります!
自己破産は借金整理・債務整理の最終手段ですので当然、必要最低限の生活用品を除く全ての財産は強制的に換価されて、債権者に平等に分配されますので、マイホームのように非常に財産価値が高いものは、当然に現金化されることになります。


具体的には破産管財人によって任意売却されるか競売にかけられることになりますが、直ぐに家を追い出されるというわけでは無く、新しい買主が現れるまでは従来どおりに住み続けることができます。 現実には、破産を申立ててから不動産が売却・競売されるまでに半年以上かかることも珍しくありませんので、その間であれば追い出されることはないといえます。


同時廃止
任意売却・競売は自己破産の前が良いのか後が良いのか?
任意売却業者の立場で言うならば、自己破産の前に競売・任意売却をした方が、債務者にとっては有利です。 不動産という高価な資産を整理しておいた方が、費用的に安くなりますし、手続き的には楽になります。


同時廃止とは、破産者にめぼしい財産がなければ、そのようなこともできません。そのような場合には、破産手続開始決定 と同時に破産手続を廃止して、破産手続自体を終了させます。


自己破産の費用
・ご自分で行う場合 ・・ 約2万円 ~ 5万円(実費)
・司法書士の場合 ・・ 約15万円 ~ 30万円
・弁護士の場合 ・・ 約20万円 ~ 50万円
詳しくは最寄りの裁判所、司法書士、弁護士事務所にお訊ねください。

自己破産にはデメリットな部分も有ります
自己破産制度は借金(債務)を免除してもらう制度ですが、ただ借金の支払いを免除してもらうだけではなく、借金を免除してもらうために、さまざまな条件や制限を受ける場合があります。 自己破産の申立てを行う前に、必ずどのようなデメリットがあるのかを確認し、そのデメリット受け入れても借金を免除してもらうほうが自分のタメになるのか?自己破産以外に解決方法はないのか?を、もう1度よく考えてみましょう。

執行抗告


執行抗告とは、民事執行手続に関する執行裁判書の裁判に対する不服申立てであり、特別の規定がある場合に限って許され、抗告理由は、手続違背に限られる。 また、執行抗告による手続の遅延と妨害を防ぐため、別に執行停止の裁判がされない限り、執行停止の効力はありません。


競売などで、売却決定後1週間以内に、様々な理由で債務者側に不満であった場合に比較的簡単な手続きをして裁判所に申請することができます。


例えば、明渡し費用の交渉のためや、手続きに大きな誤りがあるなどの理由で執行抗告の申請が出されます。


しかし、最近ではこの申請が出されても半数近くは却下されていますが、この執行抗告が出されると売却決定が確定しないため、落札者が競売物件の所有者となるまでに、時間がかかります。 の執行抗告は、引渡命令に対しても有効な申し立てです。


民事執行法第10条 – 執行抗告
1項
民事執行の手続に関する裁判に対しては、特別の定めがある場合に限り、執行抗告をすることができる。


2項
執行抗告は、裁判の告知を受けた日から1週間の不変期間内に、抗告状を原裁判所に提出しなければならない。


売却決定公告


  ↓


債務者側が地裁に執行抗告
  (※不当な理由での執行抗告は、地裁にて却下されることがある。)


  ↓


上級裁判所で審理(1~2ヶ月)


  ↓


審理後、売却許可決定の確定


民事執行法第11条 – 執行異議
1項
執行裁判書の執行処分で執行抗告をすることができないものに対しては、執行裁判所に執行異議を申し立てることができる。執行官の執行処分及びその遅怠に対しても、同様とする。


民事執行法第12条 – 取消し決定等に対する執行抗告
1項
民事執行の手続を取消す旨の決定に対しては、執行抗告をすることができる。民事執行の手続を取消す執行官の処分に対する執行異議の申立てを却下する裁判又は執行官に民事執行の手続の取消しを命ずる決定に対しても、同様とする。


2項
前項の規定により執行抗告をすることができる裁判は、確定しなければその効力を生じない。

執行官とは


執行官とは
執行官法
【職務】
第1条 執行官は、次の事務を取り扱う。
1.民事訴訟法(平成8年法律第109号)、民事執行法(昭和54年法律第4号)、民事保全法(平成元年法律第91号)その他の法令において執行官が取り扱うべきものとされている事務


2.民事執行法の規定による民事執行、民事保全法の規定による保全執行その他私法上の権利を実現し又は保全するための手続を構成する物の保管、管理、換価その他の行為に係る事務で、裁判において執行官が取り扱うべきものとされたもの


【事務の処理】
第2条 執行官は、申立てによりその事務を取り扱う。ただし、裁判所が、その係属する事件の手続の一部として、直接に執行官に取り扱わせる事務については、この限りでない。


2 執行官の事務の分配は、所属の地方裁判所が定める。ただし、前条第2号の事務のうち裁判において特定の執行官が取り扱うべきものとされた事務は、その執行官が取り扱う。


また、執行官は、各地方裁判所に所属して裁判の執行や裁判関係文書の送達などの事務を行います(裁判所法第62条)。


裁判の執行とは、裁判で出された結論が任意に実現されない場合に強制的に実現することです。


例えば、家の明渡しを命じられた人が明け渡さない場合に、その家から明け渡す義務を負う人(債務者)を排除した上で家を債権者に引き渡したり、借金を返さない人の宝石、金属等の動産や株券等の有価証券を差し押さえて売却した上でその代金を返済するお金に充てるといった手続を担当しています。


それ以外に、不動産の(強制)競売手続が申し立てられた場合に不動産の状況等の調査をしたり、入札手続を担当したりします。


また、民事訴訟の裁判関係文書を当事者等に届けるといったことも執行官の職務の一つです。


執行官は、職務を執行する際に抵抗を受ける場合には、その抵抗を排除するために察の援助を求めることも認められているなど強い権限が与えられていて、その権限を自らの判断と責任において行使しています。


執行官は、執行実務に携わるために必要な知識と資質を持った人の中から筆記と面接による試験の結果に基づいて各地方裁判所によって任命されます。 そして、その職務の執行については、地方裁判所の監督を受けます。 また、裁判所の職員ですが国から給与を受けることなく事件の当事者が納めた手数料を収入としています。  参考: 裁判所 – 執行官

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