競売の通知が届いてもまだ道は残されています。 任意売却という選択肢もお考えください!

競売の後

競売後に自己破産手続きを自分で行う


競売後に自己破産を自分でやる!


同時廃止(同時破産廃止決定)
債務者にめぼしい財産がない場合、処分・分配する財産がありませんので破産手続を進める意味がなく、破産手続開始決定と同時に破産手続が終了します。 これを「同時廃止(同時破産廃止決定)」と言います。


競売で大きな財産である不動産を失ってしまっているので、同時廃止になる公算は大です!


申立費用も安価、手続も比較的簡単なため弁護士に頼まず本人だけで自己破産の手続きを行うことが出来ます。 期間も短く終わるため、語弊を恐れずに言うのであれば「自己破産が簡単な手続き」と言えます。


自己破産の申立てを自分でする場合(破産管財人の選任がない場合)
約2万円~3万円の実費
(内訳:予納金約2万円、収入印紙1500円、郵便切手約5000円)
費用は裁判所によって異なりますので、最寄りの裁判所にお問合せして下さい。


弁護士の場合
実費+着手金20~50万円(+報酬額20~50万円)
着手金・報酬額は各事務所によって異なります(あくまでも一般的料金です)


司法書士の場合
実費+報酬額15万円~30万円
着手金・報酬額は各事務所によって異なります(あくまでも一般的料金です)


競売後にも生活を圧迫する位の返済が有るのが競売です。
その返済に耐えられず自己破産をするのですが、弁護士に支払う報酬が分割になるとはいえ大きな額です。


弁護士にお願いしなくても自己破産はできますので、自分でやってみることをお勧めします。

競売落札後の残置物


立退きと残置物


競売物件から立退く人のための残置物処理!


競売、そして落札、その後の立退き。
引越し先が賃貸で、なおかつ部屋が小さくなってしまうのが一般的です。 そのようなケースでは、持って行く家具等が制限されてしまいます。


そうなると、持って行くことが出来ない家具が残置物となってしまうことがあります。 残置物は、基本的には元の持ち主が責任を持って処分しなければなりません。


そのまま置いて行った場合には、落札者より残置物の処理代を請求されることがあります。


ですが・・・・、請求される残置物処理代を払いたいのだが払えないというのが立退く人の経済状況です。 落札した方には非常に申し訳ないと思いますが、処分出来ない家具等はそのまま放置して行っても良いのではないかと考えます。


競売で落札する人の多くは残置物の処理費用を経費の中に組み込んでいる場合がほとんどです。 残置物が無かったらラッキーという程度に捉えている方が多いと考えます。


移転先に残置物処分費用の請求が何度か来ると思いますが、『本当に払いたいのだが、お金が無くて払えない』のでしょうから、その旨を返信することをお勧めいたします。


逃げ回らずに、誠意を持って対処してください。

占有者の立退き


自分が借りているマンションが競売にかかってしまった場合:


落札者(新しいオーナー)の意向に従わないといけません。 ただ、元のマンションの持ち主が借金の抵当に取られる以前から住んで居る場合には、強制的に立ち退かされる行為は取られません。

ですが、多くの場合には住宅ローンを使って購入をし、そのローンの返済が滞ったための競売のケースが多いので、強制退去から逃れられる賃借人は余り多くはないとおもいます。


占有者の立退き


抵当権の設定以前から借りている住人の場合
立退きについては、通常は裁判所から占有する権利を認められている占有者は強制的に立退かせることはできません。


その権利を認められている占有者というのは、抵当権の設定以前から賃借している住人です。 この場合の賃借人は当然、保護される対象になり、落札後も継続して住むことができる権利が有るのです。


しかし、裁判所から占有する権利を認められていない占有者、つまり所有権移転後の前所有者や不法占有者などは、立退かなければなりません。

競売後の返済督促と弁護士費用


競売後の返済督促と弁護士費用


競売が終わって、しばらく経った頃に、債権者(サービサー)から返済条件の変更の申し出および月々の返済額の変更依頼の申し出が有ります。


人によっては1社とは限らず2社・3社のサービサーから返済条件の変更申し出が届くことが有ります。


競売後の返済条件の変更などの相談は弁護士先生または司法書士先生方に相談をなさってください。


競売が終わった後の残債務に関する相談に乗って上げたくても任意売却業者には非弁行為という法律が有って出来ません。 唯一、相談にのれるのは弁護士および司法書士のみです。


弁護士さんによりますが、相談料30分5,000円~20,000円ほどチャージされます。 またさーびさーとの交渉を依頼をしますと着手金として10万円~15万円支払わなければならないと思います。


非弁行為とは
弁護士法第72条 – 非弁活動の禁止
弁護士でない者は報酬を得る目的で法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない」(弁護士法72条抜粋)と法律で定められています。


だったら、無料でボランティアで相談にのってくれ! 自分の所で処理した任意売却の依頼人の相談には、無料で乗っているのなら同じだろうお考えでしょうが、それはお断りいたしております。


競売を選択されてしまったのですから・・、最後まで自分一人で戦わなければならないのです。

競売になったマンションの買戻し


競売で落札された自宅マンションの買戻し


自宅マンションが一週間前に、2,400万円で競売にかけられ落札されてしました。
落札されて一週間ですが、そのマンションを買い戻すとしたらいくらかかるでしょうか。 また立ち退くとしたら、最長何ヶ月住んでいられますか?


今朝のメールに入っていたご質問です。
買戻しの金額は交渉によります。
いくら払えばいいかは不明です。 ただ、落札者・買受人は登記費用と不動産取得税を払う分、上乗せが必要になると思います。 とりあえず2割~3割くらい上乗せして交渉ということになるのではないかと思います。


また、落札者がご自分達で住むことを目的に落札している場合もあるので、買戻しの交渉自体不成立になることも考えないといけないでしょう。


投資家が投資を目的に落札している可能性も否定できません。
投資家さんが落札している場合にはお金の折り合いが付けば話は簡単にまとまりますが、住居用に落札した方の場合には交渉に難航すると考えられます。

競売後の立退き料の交渉


競売で不動産を落札した人たちの考える立退き料交渉って


立退き料/引越し代を一円でも多く欲しい側と立退き料/引越し代なんか一円も出したくはない側の戦いです。


物件を落札した人たちの多くが下記のように考えています。

占拠者との交渉を円満に考えると損をしますよ。


落札後に占有者に権限がまったく無い場合には余裕です。


落札した物件は貴方の持ち物ですから、当日そこに居たら追い出してください。


連中の家具財産が有るとほざいたら 敷地外(道路)に出してください。


連中には1円も払う必要はありません。


警察に知らない人が私の家に勝手に入り込んでると通報してください。


競売が終わって、立退き料の交渉をしようと考えても、上記のような考えを持った落札者と交渉をするのは苦痛以外の何者でもないと考えます。


落札者に罵られて、小馬鹿にされて蔑まされて得る引越し代って、せいぜい20万円~30万円だと思いますよ。 だったら、最初から任意売却にして、引越し代を私たち業者に任せて、不愉快じゃないお金を手にした方が良くはありませんか?


第三者が落札した自宅を買戻す


第三者が競売で落札した自宅を買戻す!

競売にかけられてしまった張本人は入札に参加出来ないことは知っていると思います。  抵当権の債務者と連帯債務者は入札に参加出来ません。[ 民事執行法第68条 ]

そこで、落札をした第三者から買戻すというプランを立てているかたからしばしば質問を頂戴いたしております。

お話をおうかがいしていてつくづく感じるのは、多くの方々の考えていることが非常に甘いといいますか、一方的といいましょうか・・。

競売で不動産を落札される人たちのほとんどは慈善事業で落札をしているのではないという事を知るべきです。 安い価格で不動産を手に入れてリフォームをして高く売るのが目的の場合。 ご自分達の居住にする目的で落札をする場合。 落札をしてリフォームをして賃貸で貸すことを目的とする場合の3つに分けることが出来るとおもいます。

落札をした不動産を落札価格で売ってもらえることなどほとんど無いとお考えください。 落札した不動産をいくらで転売をしようとも違法ではありません。 その転売でいくら儲けようとも違法ではありません。

たとえば、1,000万円で落札した物件に500万円かけてリフォームして2,300万円で売却しても違反ではありません。 購入者が2,300万円の価値が有ると考えたから2,300万円で売れるのです。

自宅が1,000万円で落札され、それを1,500万円で買い戻ししませんかというオファーを落札した業者からもらった。 500万円も上乗せするのって違法なんじゃありませんか等というご質問も頻繁にちょうだいします。

違法でも脱法行為でもなんでもありません!
これは立派な正当な商行為です。

悔しいのは理解できます。 
しかし、全ては後の祭りです。
競売の通知が届いた時点で任意売却の手続きを取らなかったから買い戻しも何も出来なくなってしまったのです。

競売通知以後にも裁判所の執行官がお宅におうかがいしますよよいう通知も届いているはずです。 にも関わらず、何も手をうたなかったから・・。

後で、交渉をすれば何とかなるわという甘い考えでいたから全てを失うことになったのですよ。

競売後、悔しい思いをする方々が少なからず存在します。 悔しい思いをする前に任意売却を考えるべきです。

競売後の立ち退き交渉、明け渡し交渉


● 競売後に落札者から送られてくる書類。
● 競売後に送られてくる任意明け渡し交渉 。
● この交渉後には「強制執行(断行)」に進みます。

競落終了後の立ち退き交渉・明け渡し交渉
東 京 太 郎 様
謹啓 突然のお手紙で恐縮です。

弊社、このたび東京地方裁判所不動産競売期間入札にて、貴殿ご所有の下記不動産を落札した買い受け人 株式会社アップレートでございます。

10月末頃を目処に所有権移転手続きが終了する予定でございます。

つきましては、本不動産お引き渡しの準備を段取りいただけますようお願い申し上げます。

弊社にて、本物件引渡等の手続きを進めてまいります。

御連絡・ご相談がございましたら、弊社あてにお電話下さい。

まずはとりあえず書面にてご連絡申し上げます。


追記 お引っ越しに際し、諸事情もおありかと存じます。 できれば近日中に一度、面談をしたくご都合のご連絡をいただければと存じます。

平成22年9月5日までにお電話をいあただけますようお願い申し上げます。
平成23年8月30日
〒194-001
東京都町田市成瀬が丘〇-〇
株式会社ABC不動産
代表取締役 東京太郎
電話 042-700-××××

追記 お引っ越しに際し、諸事情もおありかと存じます。できれば近日中に一度、面談をしたくご都合のご連絡をいただければと存じます。
平成22年9月1日までにお電話をいただけますようお願い申し上げます。

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競売で落札が確定して、落札が裁判所に落札代金の支払いが済むと上記のような通知が届きます。
この通知を無視すると、落札は裁判所へ強制執行・強制立退きの手続きを申請することになります。 立退きについてお話し合いをしましょうと提案してきているので無視をせずに話し合いをしなければ駄目です。

落札者がどのような目的を持って、その不動産を落札したかはわかりませんが、そのまま住み続けたいのならその交渉をしてみるのを手です。 ただし、落札者はボランティアで落札をしたのではないので、それなりの賃料を取られることになります。

滞納する前のローンの額以上になることは確実でしょう。
残ったローンの返済と、新しい賃料を毎月々支払って行くことが出来るのですか?
貸す側は懐疑的に見ています。 したがい、そのまま住まわせてもらえることになっても条件はかなり厳しい内容になることを覚悟した方がよいでしょう。

競売って終わってからもこんな苦労が続くのです。
任意売却ができるのなら任意売却に切り替えた方が断然よいと思いますよ。

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