競売の通知が届いてもまだ道は残されています。 任意売却という選択肢もお考えください!

住宅ローン

不動産競売で住宅ローンを使う


不動産競売でも住宅ローンが利用できる

競売で住宅ローンを利用して物件を購入する場合には注意が必要です。

一般の不動産を購入するのであれば、売買契約時に「住宅ローン審査が通らない場合の特約条項として白紙解約」という条項を付けておけば、たとえ手付金を払っていた場合でも住宅ローン審査が通らなかった場合、契約は白紙撤回され、手付金も全額返還されます。

しかし、競売物件を購入する場合、落札後に資金のめどがつかず残額の支払いができない場合には、入札保証金といういわば手付金の性質をもつお金は全額没収されてしまいます。

ですので、競売物件の購入に際し、住宅ローンを利用しようとする場合には、融資を申し込む金融機関とよく打ち合わせをする必要があります。
(落札後には、落札価額から保証金の額を控除した額のほかにも、所有権移転登記に必要な登録免許税なども別途必要です)

しかし、住宅ローンによる融資をしてくれる金融機関はまだまだ少ないのが現実です。 地銀や信用金庫、信用組合、労金では、融資がされた例もあるようですが、その競売物件によほど価値があり、住宅ローンによる融資を受ける人の返済能力にまったく問題がなく、その銀行の上客でもない限り住宅ローンの審査もしてくれないのが現実です。

住宅ローンを利用した競売物件の購入を検討するならば、都市銀行よりは地銀や信用金庫、地銀や信用金庫よりはノンバンク系の金融機関からの融資を考えなくてはなりません。

ノンバンク系金融機関からの融資は比較的容易ですが、金利の高さなどから考えると、一般的な居住用の住宅を購入する際にはメリットは薄いと思われます。

どうしても、住宅ローンを利用した競売物件の購入を考える際には、まずは金融機関に打診してみましょう。

先ずは銀行へ返済のリ・スケジュールを相談!


不動産ローンの返済が苦しいかな~、と感じ出したら出来うる限り早くローンの借り入れをした金融機関へローン返済のリ・スケジューリング(リスケと略して使うことが多いようです)を相談してください。


リスケージュールとは一定期間限定の返済猶予のことです。
返済猶予はあくまで一時的なものに過ぎずません。 全額返済義務は変わらないのです。 一時的に返済が減額されることからあたかも債務が減ったような錯覚を起こしたりはしないでください。


住宅金融支援機構の住宅ローンの返済が厳しい方は、審査はありますが、返済期間を最長で15年延長することも可能なようです。


現時点での、銀行は金融庁からの指導で住宅ローンについてはけっこう緩やかにリスケに対応してくれているようです。 したがいましてリスケの相談をすれば可能な限り月々の返済額は減らしてくれるはず。


しかし、月々の額は減らしてはくれても、ローンの返済額は少なくはしてくれません。 月々の返済額を減らした分はどこかで返さないといけないのです。


毎月々の返済額を減らしたい、リスケのポイントを簡単に説明します。
リスケの種類
(a) 借換
    複数の長期借入金を一本化し、返済額減少をねらうもの
(b) 返済額の繰延(返済金額の一部または全部の削減、据置等)
    借換よりもさらに難易度が高いようです

リスケの事前準備
事業計画書は必ず作成してください。
返済のリスケをしたことにより、業況が回復して行くんだなと思われるような緻密な計画書が必要です。 この事業計画書なくして、口頭でいくら説明しても駄目でしょう。 そして、その事業計画書を口頭で補足するくらいでちょうどいいです。


資金繰り表も必ず作成してください。
単なる資金繰りのスケジュール表でなく、リスケ前とリスケ後の資金繰り表として作成すべきです。 両方の資金繰り表を比較し検討するために必ず必要です。 そうでないと、具体的な効果を金融機関側が認識できないでしょう。


リスケジュール計画の具体的な記入例


1) 金融機関宛になぜ借り金の返済計画の変更が必要になった理由を書きます。


2) 現在の返済状況を記載します。 何時から返済が滞ったかを書きます。
    もしくは、何時頃に返済が滞ることになるかもしれないことを書きます。


3) 今後の返済計画を書きます。


4) 上記の返済が可能な根拠を記載します。


金融機関での交渉のポイント
事業計画書、 資金繰り表を基に交渉していくことになります。


現状をありのまま伝えましょう。 嘘や隠し事はいけません。 ウソがバレてリスケが壊れたケースも有ります。 訪問時は見た目も大切ですから服装等には注意してください。 銀行員も感情の人間ですので、無礼な態度は自分で自分の首を絞めることになります。


リスケの期間
何ヶ月になるのか、何年になるのかは交渉で決まります。


金利
金利は現状維持または、高くなります。
金利を引下げて欲しいのは、理解できますがまず無理です。 貸出条件緩和先になり、引当率もその分高く積まなければならない先に、金利の引下げは到底認められないでしょう。 ただでさえ、期間延長となるはずですから。


リスケと同時に申込みたいこと
事業主さんの場合には、リスケ後は、新規の融資が受けられなくなってしまうから、向こう1年間分くらいの運転資金を含めた増額借換をしてもらいたい旨を一応お願いしてみましょう。

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