競売申立てと無剰余取下げ
競売の申し立てと無剰余
剰余とは
例えば、不動産を売却したときに住宅ローン・借金を全額返せるような場合の売却代金のこと。 一つの借金を返済しても未だお金が余っている状態のことです。
無剰余とは
不動産を売却しても住宅ローン・借金を全額返済できない売買代金のことをさします。
競売でいう無剰余とは：
裁判所は配当の有無で判断せずに競売申立てを受理します。
その結果、競売価格は幾ら、競売価格で売れれば当人に配当が有るかどうか判断しての競売ですから、競売価格がより高く見込めずに配当が無いと判断されれば無剰余となって競売は取下げになります。
そして、無剰余は競売をされるほうが判断するものではなく、裁判所と債権者が、判断するものなんです。
複数の債権者が付いていて、下位の債権者が競売を申立て、無剰余取り下げを勧告されたにもかかわらず競売を続行する時は上位者が損をしないように保証金が要求されます。
競売において無剰余は、正式な根拠で具体的に検討され、競売を取消しされるほど重要な要素になります。
競売の手続きにおいて、対象の不動産は、裁判所指定の不動産鑑定士が算定し、評価額として売却基準価格(昔の最低落札価格)と買受可能価格が出されます。
実勢価格を大幅に下回る買受可能価格が、競売では無剰余を判断する基準となり、この買受可能価格を判断基準にして、次のような根拠で競売における無剰余が決まります。
競売を申立てた債権より優先する債権が無い場合は、競売に費やす手続き費用の見込み額が買受可能価格を超えない場合。
競売を申立てた債権より優先する債権が有る場合は、優先する債権と手続き費用の合計額が買受可能価格を超えない場合。
無剰余取消に対抗する
無剰余を通知された競売申立て債権者が、競売を取消されないためには、下記の措置をとらなければなりません。
[ 1 ]
剰余を生ずる入札が無かった場合に、自らが買い受けるという保証をする。
[ 2 ]
優先する債権が、弁済等により減少もしくは消滅し、剰余が生ずる見込みがあることを証明する。
[ 3 ]
優先する債権者の同意を得る。
上記3つのうちのいずれかの措置を１週間以内にとらなければ、無剰余として競売は取消されてしまいます。
無剰余状態を悪用？
上記で説明したように、無剰余の場合、抵当権者以外が不動産を差し押さえようとしても、裁判所に認めてもらえないことを逆に、借金の有る債務者がある資産を守りたい時には、なんらかの形で無剰余状態を作る戦略なども考えられるでしょう。
