競売の通知が届いてもまだ道は残されています。 任意売却という選択肢もお考えください!

競売された不動産を親子間任意売却で買い戻す

競売にかけられた不動産を親子間で任意売却で買い戻す

任意売却または競売で親族・身内の誰かが、その物件を落札する場合には、落札する方が現金でなければ、住宅ローンを組むことになります。

ですが、売買が親子間・親族間売買(買戻し)である場合には住宅ローンを断る金融機関が多いようです。
なぜかというと、金融機関とローン保証会社との間の保証契約条項の中に「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、保証の対象とならない」という一文が有り、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項が有るからです。

その理由としては、
1) 親子間、親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買は理にそぐわない。

2) 住宅ローンの場合、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない「親」のための住宅取得では理屈に合わない。

3) 自宅売却と偽って金利の安い住宅ローンでお金を借りて別の用途に使われる可能性がある。 例えば、子供に融資した住宅ローンを、父親の債務の返済に利用する可能性も考えられる。

4) 売買価格に公正さを欠く。

これらの状況を踏まえて、原則として親子間の売買では、住宅ローンの利用が困難になります。
しかし金融機関によっては、不動産仲介業者による売買契約書や重要事項説明書など通常の契約と同様の書類があり、不動産業者が媒介することで客観性が確保され、「価格の妥当性」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている、などの条件が具備すると、通常の住宅ローンと同じように親子間などの売買に対しても例外的にローンの融資を受けられる場合もあります。

税務署のチェックが厳しい
競売の場合には、裁判所が決定した売買価格ですので、適正価格と解釈されます。
しかし、任意売却またはご自身たちで通常の売買を締結した場合には、税務署により売買価格の適正性を調べられることも有ります。

適正でないと判断された場合、適正価格からの差額分が贈与の対象となり、贈与税がかかることもあるようです。

従って、親子間売買のときでも、価格は通常の取引価額(時価)に相当する金額にする必要があります。
しかし、親子間、親族間であれば通常より安く取引しようとするのが一般的でしょう。

少なくとも土地は「相続税路線価」建物は「固定資産税評価額」を割らないように価格を設定したほうがよいと思います。売買金額は高すぎても、安すぎても贈与とみなされる可能性がありますから事前に税務署に確認すべきでしょう。

住宅ローン控除が使えない
国税庁 – 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)より

生計を一にする親族等からの土地や中古住宅の取得は住宅ローン控除の適用外です。
住宅ローン控除とは、毎年規模が縮小されてはいます。 ローン残額等によって支払った所得税が返ってくる制度ですが、親子間売買ということになると収めた所得税が戻ってくることはありません。 生計を一にせず、住宅ローンが組める場合は、親子間売買であっても住宅ローン控除が使えます。

住宅取得資金贈与の特例(相続時精算課税)
国税庁 – 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例より;

平成23年12月31日までに、親から住宅取得等資金の贈与を受けた20歳以上(贈与を受けた年の1月1日において20歳以上の者に限られます。)の子が、贈与を受けた年の翌年の3月15日までにその住宅取得等資金を自己の居住の用に供する一定の家屋の新築若しくは取得又は自己の居住の用に供している一定の家屋の増改築等の対価に充てて新築若しくは取得又は増改築等をし、その家屋を同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日以後遅滞なく自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるときには、住宅取得等資金の贈与者である親が65歳未満であっても相続時精算課税を選択することができます。

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